Door Kees de Graaf op 25 maart 2016

Sociaal en goed wonen in Tynaarlo: het begin is er

In de raadsvergadering van 22 maart werd de oplegnotitie sociale volkshuisvesting Tynaarlo besproken. Onze conclusie: de belangrijke thema’s staan erin, maar het mag ambitieuzer en scherper. Het college komt met een aangepaste notitie.

 

Allereerst een aantal algemene reacties.

Het mag weer over goed en betaalbaar wonen gaan! Lange tijd is er in de raad van Tynaarlo niet over gesproken. Maar het thema is weer onverminderd actueel. Zeker na een periode waarin ons land in een economische crisis zat en net op dat moment de huren fors zijn verhoogd. Dat betekende nogal wat voor mensen die niet zelf in huisvesting kunnen voorzien, een groep waar de PvdA voor blijft staan – ook al is de volkshuisvesting dan steeds meer in handen van ‘de markt’ terecht gekomen.

Over deze oplegnotitie: we zijn blij dat hij er eindelijk is. We hadden overigens liever een integrale herziening van de gehele Structuurvisie Wonen gehad – zo sterk vinden we die nota niet – maar het is goed dat de Structuurvisie op dit punt wordt gerepareerd. De thema’s beschikbaarheid en betaalbaarheid die in de Structuurvisie prominent ontbraken komen nu wel aan bod.

Het is ook goed dat corporaties en huurdersorganisatie vanaf begin zijn meegenomen. We hadden wel graag aangehoord wat zij te melden hadden; jammer genoeg is er bijvoorbeeld niet voor rondetafelgesprekken gekozen om ideeën uit ‘het veld’ op te halen. Dat had opener van ons gemogen. In de gemeenten Aa en Hunze en Noordenveld is dit wel gebeurd; hier werden bijvoorbeeld ook zorginstellingen voor uitgenodigd. Zeker omdat wonen zoveel dwarsverbanden heeft naar andere sectoren zou dat in Tynaarlo ook goed zijn geweest.

Dan een minpunt: de raad zit wat ons betreft wel erg ver ‘achterin’ het traject. Wij hadden verwacht dat de gemeenteraad wel een plek had gekregen in het ‘met de voeten op tafel’ bespreken van de belangrijke thema’s, zoals in Assen bijvoorbeeld wel is gebeurd. Daar zijn twee oriënterende bijeenkomsten met de raad georganiseerd waarbij alle fracties onderwerpen aan konden dragen. Pas daarna is men begonnen met het opstellen van de Asser Woonvisie.

Ons gevoel – en we hebben dat bij meer notities die we de afgelopen twee jaar hebben gekregen – is dat er toch veel in de ‘black box’ van dit gemeentehuis gebeurt. Notities van het college komen kant en klaar naar buiten, als er al heel veel is uitgewerkt. Juist ook bij dit thema hadden wij eerder mee willen doen. We zijn dan ook heel benieuwd naar hoe de opmerkingen van deze raad in de tweede versie terug komen. En we zullen dat nauwgezet volgen.

Dan nog een opmerking over het betrekken van de bevolking bij dit onderwerp. Dat gebeurt nu wel erg traditioneel met louter een ‘ter inzage legging’. Een beetje suf dus. Het gaat hier voor een deel om mensen die niet zelf in hun eigen huisvesting kunnen voorzien; kunnen we die hier niet (alsnog) persoonlijker bij betrekken? Op een meer eigentijdse manier?

We hebben een aantal concrete vragen aan het college:

– we missen de kernen Tynaarlo en Yde in het hoofdstuk over de stand van zaken per kern

Hier staan respectievelijk 100 en 46 woningen van Woonborg, waar zetten we hier op in? Wat doen we bijvoorbeeld met het gebied Arlo III in Tynaarlo, waar de gemeente de grond heeft en snel gestart kan worden met woningbouw? Hoe staat het in Yde De Punt met de starterswoningen?

– wanneer gaan we de Structuurvisie Wonen evalueren en de acties die daarin zijn aangekondigd?  Lang niet alles is gerealiseerd namelijk, wat in deze visie staat vermeld.

– wordt er nog een uitvoeringsparagraaf aan deze oplegnotitie gehangen, zoals in de Structuurvisie Wonen ook is gebeurd. Wie gaat wat precies doen en op welke termijn? En wie betaalt wat? Maak het veel concreter en scherper! Het blijft nu steken in goede bedoelingen, die voor ons niet controleerbaar zijn. Helemaal omdat de prestatieafspraken door het college worden gemaakt en wij daar als raad niet aan te pas komen. Ook vragen wij ons bij een aantal punten af: gaan wij hier wel over? Zoals het huurbeleid en de verkoop van bestaande huurwoningen. Maak per punt heel goed duidelijk wat er moet gebeuren.

Dan naar onze kernpunten, voor de oplegnotitie en straks de prestatieafspraken. Onze conclusie: het moet ambitieuzer. Ook ten aanzien van de eigen gemeentelijke inzet.

 

1 Bij het punt over bereikbaarheid.

Hier lezen wij: ‘Handhaving van de huidige omvang van de voorraad’. Dat betekent wat ons betreft niet dat we klaar zijn en dat er niet meer nieuw gebouwd zou moeten worden. Wij zetten in op vraaggericht woningen toevoegen, desgewenst in alle kernen, met nieuwbouw en transformatie:

In de drie grote kernen (Zuidlaren, Eelde/ Paterswolde en Vries):

– seniorenwoningen realiseren met een loopafstand van maximaal 500 meter tot de belangrijkste voorzieningen;

– jongerenwoningen.

Bijvoorbeeld op de voorzijde van de locatie ‘garage Koops’ in Eelde.

In de kleinere kernen: huurwoningen voor alleenstaanden, jongeren en jonge gezinnen

Zo mogelijk met inzet van beschikbaar maatschappelijk vastgoed van de gemeente (alleen gemotiveerd afwijken van deze regel).

Bijvoorbeeld in Zeijen, waar de inwoners graag het voetbalveld willen verplaatsen en op die plek woningen voor gezinnen willen realiseren.

2 Betaalbare nieuwbouw

De PvdA wil dat alle nieuwbouw wordt gerealiseerd met een prijs onder de ‘aftoppingsgrens’. En die woningen moeten vervolgens duurzaam onder die grens worden gehouden, zodat ze bereikbaar zijn en blijven voor een zo groot mogelijke doelgroep. De lage aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens bedraagt 586,68 euro per 2016. De hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens is 628,76 euro.

De opdracht voor de gemeente is daarnaast: bevorder dat er in het koopsegment gebouwd wordt voor een prijs (vrij op naam) vanaf 160.000 tot 220.000 euro (in netto woonlasten ongeveer 700-800 euro per maand). Zo wordt bevorderd dat huurders (scheefwoners) overstappen naar een eigen woning.

3 Verduurzaming bestaande huur- en koopwoningen

In 2020 moet minimaal 20 procent van de woningvoorraad van de corporaties naar label A worden gebracht. Anders halen we nooit die ambitie in 2030 van energieneutrale dorpen in Tynaarlo. Deze doelstelling geldt ook voor het bestand aan koopwoningen, door een stevig gemeentelijk stimuleringsprogramma. Concepten als Nul op de Meter en Stroomversnelling Koop kunnen hierbij helpen. En het kan tegen acceptabele investeringsniveaus, zoals blijkt uit deze brochure van Urgenda.

4 Flexibel bouwen en flexibel grondgebruik

Het volume van de voorraad moet in evenwicht zijn en blijven met de behoefte aan sociale huurwoningen. Die behoefte fluctueert (onder andere door de instroom van vluchtelingen met een verblijfsstatus). Dat vraagt om flexibele concepten.

De gemeente moet op jaarbasis, gedifferentieerd, de woningbehoefte bepalen. Daarbij kan gemeentegrond en grond van de corporaties in de grotere kernen gebruikt worden voor tijdelijke en flexibele concepten, die later eventueel over kunnen gaan naar reguliere doelgroepen.

5 Gemengd bouwen op nieuwbouwlocaties

Op PBH en in Entreegebied Ter Borch willen we minimaal 30 procent sociale woningbouw toevoegen. Achteraf is het een schande dat in Ter Borch geen sociale woningbouw is gepland; het argument dat deze wijk bij Groningen hoort en daar al voldoende sociale woningen staan gaat niet op. We streven in Nederland naar gemengde wijken, daar hoort een grote wijk als Ter Borch ook gewoon bij.

Tot slot nog een tip aan het college: het ministerie van BZK komt begin april met twee uitgebreide rapporten over de volkshuisvesting in Nederland: het grote, driejaarlijkse WoON-onderzoek en de Staat van de VHV (waarin de corporatiesector centraal staat). Neem daar goede nota van; er staan onder meer de actuele cijfers in over hoeveel geld huurders kwijt zijn aan het wonen en bijkomende kosten.

Dit is een uitgebreidere weergave van onze bijdrage in de gemeenteraad. Wethouder Henk Berends besloot de notitie terug te nemen, waarvoor hij bijval kreeg van de gehele raad. In de aangepaste versie worden de opmerkingen vanuit de fracties verwerkt. Daarna wordt de notitie ter inzage gelegd.

Kees de Graaf

Kees de Graaf

  Geboren in Vollenhove (op de rand van de Noordoostpolder). Middelbare school in Enkhuizen, studie sociale geografie aan de Universiteit van Amsterdam. Na verschillende banen bij onderzoeksbureaus en een bouwbedrijf in 2000 de overstap gemaakt naar het bestaan als zelfstandige. Niet veel later verhuisd van Amsterdam naar Zuidlaren. Vader van drie kinderen. Woont samen. Werkzaamheden:

Meer over Kees de Graaf