Wonen Regio Groningen-Assen: kansen en bedreigingen voor Tynaarlo

In 2015 heeft bureau Companen een uitgebreide studie verricht naar het wonen in de Regio Groningen-Assen (RGA). Daar is nu een vervolgonderzoek op gekomen. Conclusie daarvan: met name in de stad Groningen is de vraag naar woningen veel groter dan het aanbod. Dat geeft kansen voor omliggende gemeenten als Tynaarlo. Maar bedreigingen zijn er ook. Zoals de 800 slechte woningen die er in onze gemeente staan.

De adviesbureaus KAW en Westhuis uit Groningen hebben, met het onderzoek van Companen als basis, het wonen in onze regio onder de loep genomen. In een paar jaar tijd kan namelijk veel gebeuren. Bij het vorige onderzoek was de crisis op de woningmarkt nog maar net voorbij. Nu in 2017 is de situatie behoorlijk anders. Vooral in de stad Groningen zoeken veel mensen een woning, maar dat geldt ook voor de gebieden eromheen. Wanneer het aanbod achterblijft, leidt dat tot een stijging van de prijzen. Maar zeker niet overal. En er zijn ook andere ontwikkelingen die om actie vragen. Hier de belangrijkste conclusies van het nieuwe onderzoek:

Rol nieuwbouw is beperkt

Van alle woningen die er in 2030 in de regio zullen staan, is 90 procent al gebouwd. De bestaande woningvoorraad wordt dus steeds belangrijker.

Slechte woningen

Van de ruim 200.000 woningen in de regio is 10 procent van een slechte kwaliteit, ze hebben bijvoorbeeld een te hoog energieverbruik. 3.500 daarvan bevinden zich echt in de gevarenzone en komen (als ze niet worden aangepakt) leeg te staan, ze zijn ‘kwetsbaar’. Deze bevinden zich vooral in het noordoosten van de regio.

Spanning op de markt

De verschillen tussen gebieden zijn groot. Tynaarlo bevindt zich in het gebied Zuidwest, de zogenaamde Hondsrug-as tussen Groningen en Assen. Hier is nog sprake van een ‘gespannen’ woningmarkt. Dat blijkt ook uit de stijging van de WOZ-waarden, die in Tynaarlo de hoogste is van Drenthe. Ook binnen gemeenten kunnen grote verschillen bestaan. De marktpositie van Eelde is het best, gevolgd door Zuidlaren. Bij Vries is het volgens de onderzoekers de vraag of er wel voldoende vraag is om alle plannen te realiseren.

800 slechte woningen

Kijkend naar de bouwtechnische kwaliteit in onze gemeente: ruim 500 huurwoningen zijn slecht en ruim 300 koopwoningen (ze zijn oud, klein, technisch achterhaald en hebben een te hoog energieverbruik). Omdat de vraag naar woningen hier nog groot is zijn ze niet allemaal kwetsbaar, maar op termijn moeten ze wel worden gerenoveerd (of afgebroken). In Tynaarlo zijn er momenteel 350 woningen met een ‘risicovolle’ marktpositie.

Gemeenten aan zet

Gemeenten moeten een ‘strategisch voorraadbeleid’ gaan opstellen, zowel voor de huursector als de koop. Ook particuliere koopwoningen vragen dus om aandacht, vooral de woningen die door woningcorporaties zijn verkocht en weinig kwaliteit hebben.

Bouwen voor Stad

De gemeente Groningen slaagt er waarschijnlijk niet in om voldoende woningen te bouwen voor alle vraag die er is. Daardoor wijken woningzoekenden uit naar de omgeving. Tynaarlo kan hier ook van profiteren, mits er woningen worden gebouwd die zich onderscheiden van het aanbod in de stad.

Inbreiden

Het accent zal in Tynaarlo vooral liggen op ‘inbreiden’ (bouwen binnen de dorpen).

Sparen

Het geld dat gemeenten als Tynaarlo nu verdienen met nieuwbouw moet opzij worden gezet voor later, om de aanpak van bestaande woningen mee te betalen.

Laatste conclusie van de onderzoekers: voor gemeenten volstaat het niet meer om af te wachten waarmee projectontwikkelaars en woningcorporaties komen. Zij zullen zelf veel actiever aan woonbeleid moeten doen (afstemming met andere gemeenten, initiatieven losmaken, eventueel zelf bouwen).

De Regio Groningen-Assen neemt de aanbevelingen van het onderzoek over en komt begin 2018 met een beleidsdocument dat zal worden voorgelegd aan de deelnemende gemeenten.