Op weg naar de Woonvisie van Tynaarlo (in 10 delen)

De gemeente Tynaarlo stelt een nieuwe Woonvisie op, samen met huurders en woningcorporaties. Ook de gemeenteraad wordt hierbij betrokken. De PvdA-fractie Tynaarlo deed al wat huiswerk. Een verslag in tien delen.

Deel 1: een terugblik op de vorige woonvisie.

Bij het herlezen van de Structuurvisie Wonen (die is opgetekend met de marktkennis van medio 2012) valt op dat de wereld in een paar jaar tijd ingrijpend kan veranderen, zeker ook op dit beleidsterrein. Een aantal zaken valt op.

Allereerst worden de thema’s betaalbaar(heid), beschikbaar(heid) en bereikbaar(heid) niet of nauwelijks genoemd. Het zijn thema’s die met de nieuwe Woningwet (2015) weer bovenaan de agenda zijn gezet, maar in Tynaarlo in 2013 blijkbaar niet speelden. Betaalbaarheid wordt alleen genoemd in relatie tot ouderenwoningen, bereikbaarheid in het geheel niet. Beschikbaarheid wordt vooral gerelateerd aan bouwlocaties en het vrijkomen van bestaande woningen in de voorraad. De drie begrippen die in de discussie over de sociale woningvoorraad de laatste tijd zo’n centrale rol speelden, worden in de Structuurvisie (die opgesteld werd voor de periode met forse huurstijgingen) niet behandeld.Ook onderwerpen als ‘toewijzing’ en ‘urgentie’ blijven onbelicht, evenals de ‘verhuurdersheffing’ die in 2013 al bekend was.

Verder blijft de vraagkant in de visie grotendeels buiten beeld. Weliswaar wordt gesproken over demografische veranderingen, maar allerlei andere, meer kwalitatieve trends blijven buiten beschouwing. Welke eisen heeft de woonconsument van nu? Ook is onduidelijk hoe groot de vraag is naar sociale huurwoningen, welke omvang de primaire doelgroep heeft, welk verkoopbeleid de corporaties hanteren, et cetera.

De woningmarkt stopt niet bij de gemeentegrenzen en regionale samenwerking wordt daarom genoemd als belangrijk onderwerp. De afgelopen drie jaar heeft dit thema nauwelijks invulling gekregen. Zowel rondom de Regio Groningen-Assen als de afstemming binnen Noord-Drenthe is het stil gebleven.

Een andere conclusie bij het herlezen van de Structuurvisie: de woningbouwproductie is verder gedaald. De geplande aantallen worden bij lange na niet gehaald. De krimp van de bevolking zet juist verder door, zo wijzen cijfers van de provincie Drenthe uit. Zonder de bouw van de woningen in Ter Borch zou Tynaarlo de facto al een krimpgemeente zijn. Door het schrappen van de locatie De Bronnen is de ambitie om de krimp van Vries (en daarmee de gemeente als geheel) tegen te gaan overboord gezet.
Van de ambitie om te bouwen op inbreidingslocaties (binnen de dorpen dus, in plaats van op weidegrond) komt nog het minste terecht, enkele kleinere projecten daargelaten (sociale huur in Vries en Zuidlaren, een enkel marktproject). Locaties die in 2013 al langere tijd stil lagen doen dat begin 2016 nog steeds. Alleen uitbreidingsgebieden als Tolweg Zuid (Zuidlaren) en Groote Veen (Eelde) komen van de grond, en uiteraard Ter Borch.

Het uitvoeringsprogramma dat aan het einde van de visie wordt opgevoerd is nauwelijks gerealiseerd. Van een regisserende rol van de gemeente Tynaarlo richting corporaties en marktpartijen is geen sprake. Het ‘aanjagen van de woningmarkt’ heeft bijvoorbeeld geen concrete invulling gekregen. Ook het levensloop bestendig maken van woningen, het herijken van de prestatieafspraken en het opstellen van een jaarlijkse woningbouwmonitor is niet gelukt.

Conclusie: de ‘houdbaarheid’ van de Structuurvisie uit 2013 is beperkt en het is maar zeer de vraag of de visie de komende jaren nog wel bruikbaar is. In termen van doelstellingen blijft nog wel het nodige overeind, maar een aantal essentiële onderwerpen ontbreekt. Ook blijkt de realisatie ver achter te blijven bij de geformuleerde ambities. Het is een typisch product opgesteld door een adviesbureau, dat weinig lokale inkleuring kent en erg gericht is op de marktsector. Sociale woningbouw komt nauwelijks aan de orde.

Samengevat:
– Structuurvisie twee jaar na dato inhoudelijk al verouderd.
– Sociale kant van het wonen onderbelicht.
– Meerdere doelstellingen uit de visie niet gehaald.

Deel 2: Op weg naar de Woonvisie van Tynaarlo 

De Structuurvisie Wonen uit 2013 was niet perfect, maar had ook goede elementen. Zo worden op zich goede dingen gezegd  over de noodzaak om wonen in brede zin te beschouwen. Daarbij gaat het om aanpalende thema’s als duurzame ontwikkeling, leefbare karaktervolle dorpen, gemêleerde en veilige woonwijken, behoud van ons groene karakter en cultuurhistorische waarden en de afstemming wonen, welzijn en zorg. Deze thema’s zijn nog steeds valide. Wel kunnen/moeten ze geactualiseerd worden, bijvoorbeeld in relatie tot de decentralisaties in het sociale domein.

Ook de doelstelling om te komen tot een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad staat nog steeds overeind. Dat geldt ook voor de missie: een gematigd groeiprogramma, waarbij de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten uitdrukkelijk als dragers van ruimtelijke ontwikkelingen worden ingezet. En waarbij primair voor de ruimtevraag van de eigen bevolking wordt ontwikkeld.

Wat leren we hier nu van voor de Woonvisie die de komende maanden in Tynaarlo wordt opgesteld?

In de eerste plaats dat we moeten afstappen van de technisch-kwantitatieve benadering uit de vorige Woonvisie, waarin aantallen, kwantitatieve scenario’s, percentages en gemiddelden een centrale rol vervullen. Het idee dat de woningmarkt ‘van bovenaf’ op deze manier kan worden ingevuld moet worden verlaten.

Verder is meer aandacht nodig voor maatschappelijke trends en de vraagkant van de woningmarkt. Bijvoorbeeld de trend ‘gebruik boven bezit’ en de daarmee samenhangende groeiende vraag naar sociale en vrije sectorhuurwoningen. Niet iedereen wil automatisch op zijn 25^ste een huis kopen.

Ook moeten we veel scherper inspelen op de investeringscapaciteit van belangrijke spelers in de lokale markt, zoals woningcorporaties en marktpartijen. Hoeveel kunnen zij werkelijk bijdragen aan de kwaliteit

Verder moeten we daadwerkelijk invulling geven aan de afstemming met aangrenzende gemeenten. En leren van hoe de problemen daar worden aangepakt.

Bovenal is de les van de vorige Woonvisie dat het wonen weer van de mensen zelf moet worden. Geef huurders en eigenaar-bewoners meer invloed op hun woning en woonomgeving.

Samengevat:

– Doelstellingen uit vorige Woonvisie staan nog wel overeind, aanvullen met belang van goede sociale huisvesting.

– Niet proberen woningmarkt van bovenaf aan te sturen.

– Goed kijken wat woningcorporaties en projectontwikkelaars kunnen bijdragen.

Deel 3: Op weg naar de Woonvisie van Tynaarlo 

Met het wonen is de belangrijkste uitgavenpost voor veel huishoudens in onze gemeente genoemd. Uit het rapport ‘Staat van de Woningmarkt 2015’, een uitgave van de Rijksoverheid, blijkt dat tussen 2009 en 2012 de netto huurquote (het deel van het inkomen dat aan directe woonlasten wordt besteed) met 2,1 procent steeg, tot 23,5 procent. Wanneer daar de energielasten bij worden opgeteld gaan de totale woonlasten richting een derde van het beschikbare maandinkomen. Vooral alleenstaanden, jongeren tot 25 jaar en ouderen vanaf 65 jaar betalen relatief veel aan wonen en lopen grotere betaalrisico’s. Aangezien in de jaren erna de huren aanzienlijk zijn gestegen, mag verwacht worden dat deze ontwikkeling zich verder heeft doorgezet.

Overigens lopen ook in de koopsector inwoners een risico, namelijk van het ‘onder water’ komen van hun woning (de hypotheek is hoger dan de marktwaarde van de woning). Voor heel Nederland ging het in 2014 om 1,07 miljoen huishoudens. Het raakt vooral huishoudens die tussen 2000 en 2008 een huis hebben gekocht. In Tynaarlo gaat het vooral om die gebieden waar de woningmarkt ontspant en het aanbod groter is dan de vraag. Voor de komende jaren is voorstelbaar dat de krimp verder doorzet en bepaalde woongebieden/complexen door de mand vallen (en daarmee zo goed als onverkoopbaar worden). Denk bijvoorbeeld aan de slecht geïsoleerde woningen uit de jaren vijftig en zestig. Daarmee gaan we de ontwikkeling achterna die we nu reeds in de krimpgebieden van Groningen zien en waarbij de particuliere woningvoorraad een substantieel probleem wordt. In de eerste plaats voor de bewoners zelf, maar ook voor de omgeving (door het uitblijven van investeringen in onderhoud bijvoorbeeld, wat leidt tot verpaupering). Deze ontwikkeling moet meegenomen in de vraag waar de komende jaren de investeringen in de woningvoorraad het beste op gericht kunnen worden.

Conclusie: we moeten de ontwikkeling van de woonlasten scherp krijgen voor onze inwoners. Welke groepen hebben het moeilijk op de woningmarkt? Hoe worden zij geraakt door huurstijgingen, duurdere energie en het onder water raken van hun koopwoning?

Samengevat:
– Huurwoningen zijn laatste jaren snel duurder geworden.
– Vooral alleenstaanden, jongeren en ouderen betalen (te) veel.
– Ook kopers soms in de problemen door waardedaling woning.

Deel 4: de bereikbaarheid van goed wonen.

De woningvoorraad in Tynaarlo blijkt, bij nadere beschouwing, tamelijk eenzijdig samengesteld. Sociale huurwoningen maken slechts 15 procent van de voorraad uit (ter vergelijking: in Assen is dat 30 procent). De twee woningcorporaties voegen nieuwe woningen toe, maar verkopen ook weer bestaande woningen (met name Woonborg; deze corporatie heeft in Tynaarlo hiervoor 153 woningen aangewezen).
Particuliere huurwoningen zijn er nauwelijks in onze gemeente. De overige woningen bestaan uit koopwoningen. Nu maatschappelijk de vraag naar huurwoningen stijgt (zowel bij jongeren als senioren) is de vraag hoe daarop kan worden ingespeeld. In gebieden die dicht bij Groningen liggen lijken kansen te ontstaan voor de ontwikkeling van vrije sectorhuurwoningen. Dat geldt ook voor de centrumgebieden van Zuidlaren en Vries. Aangezien de grote ontwikkelende beleggers niet ‘boven Zwolle’ komen, moet onderzocht worden of wellicht andere particuliere investeerders hiervoor geïnteresseerd kunnen worden (in Groote Veen/Eelde is bijvoorbeeld geïnvesteerd door een kleinere belegger). Het gemeentelijk grondprijsbeleid kan hier mogelijk voor worden ingezet (zie ook ‘eigen rol van de gemeente’, het laatste deel in dit feuilleton).

Daarnaast verdient het aanbeveling om het aantal sociale woningen in onze gemeente te vergroten. Dat kan in allerlei vormen (huur, koop, ‘te woon’) en door verschillende opdrachtgevers (corporaties, maar ook door de gemeente en beleggers). We hebben gezien dat de afgelopen jaren sociale woningbouw op een aantal locaties (Ter Borch, Oude Tolweg Zuidlaren) bewust niet is toegevoegd. Dat terwijl landelijk vaak de verdeling 1/3 sociaal, 1/3 middelduur en 1/3 duurdere woningbouw wordt gehanteerd. Bij nieuwe locaties zoals het voorterrein van de Prins Bernhard Hoeve dreigt nu hetzelfde te gebeuren: de sociale woningbouw wordt geschrapt door de ontwikkelaar. Een ongewenste ontwikkeling, willen we onze dorpen en buurten ‘ongedeeld’ houden. Op gemeentelijke gronden (bijvoorbeeld ook de locatie van garage Koops in Eelde) moet met voorrang ‘sociaal’ worden gebouwd.

Het thema beschikbaarheid speelt ook in relatie tot specifieke groepen die niet gemakkelijk zelf een woning op de woningmarkt kunnen vinden. Het gaat dan met name om:
– jongeren;
– statushouders;
– tijdelijk urgenten zoals gescheidenen;
– bijzondere doelgroepen zoals mensen met een beperking.

Vooral de groep statushouders neemt de laatste jaren in omvang snel toe. Daarmee komt de vraag om de hoek kijken in hoeverre de bestaande woningvoorraad groot genoeg is om voor deze groep snel adequate huisvesting te vinden. Ook moet worden opgepast voor het gevaar van ‘verdringing’, waarbij een groot deel van de vrijkomende huurwoningen door statushouders wordt ingenomen. Hier zijn creatieve maatregelen voor nodig, zoals tijdelijke woonconcepten (nieuwbouw en in bestaande gebouwen) en flexibele woonvormen (woningen voor statushouders die eventueel op termijn voor ‘gewone’ huishoudens bruikbaar zijn).
Ook voor de andere doelgroepen moet onderzocht worden hoe het aanbod van woningen vergroot kan worden. Betaalbaarheid (zie ook hierboven) speelt hierbij evenzeer een belangrijke rol. Aangezien het aandeel van een- en tweepersoonshuishoudens ook in Tynaarlo toeneemt moeten we kijken hoe er compacter en goedkoper gebouwd kan worden. In de marktsector zijn er de laatste jaren allerlei concepten ontwikkeld (onder meer met industrieel bouwen) die hierop inspelen.

Samengevat:
– Aandeel sociale woningbouw is in Tynaarlo aan de lage kant.
– Afgelopen jaren te weinig nieuwbouw gepleegd in dit segment.
– Voor specifieke groepen (statushouders) zijn aparte oplossingen nodig.
– Naast woningcorporaties kan gemeente rol spelen als ontwikkelaar van sociale huur- en koopwoningen.

Deel 5: onbezorgd oud wonen.

Het aantal ouderen in Tynaarlo neemt de komende jaren verder toe. Eerdere aanzetten om hier als gemeente actief op in te spelen (PvdA: de toekomst verzilveren, Leefbaar Tynaarlo: seniorendorp Vries) zijn niet aangekomen. De urgentie lijkt anno 2016 breder gevoeld te worden. Er worden ook nieuwe instrumenten ontwikkeld, zoals de Blijverslening van SVn. Met name de bestaande woningvoorraad moet beter geschikt worden gemaakt voor het langer zelfstandig wonen van ouderen. Dit betreft zowel de huursector als de koopsector.

Naast het wonen zelf is de vraag hoe voorzieningen voor oudere inwoners zo goed mogelijk bereikbaar blijven. In een aantal kleinere kernen van Tynaarlo loopt de komende jaren het aantal voorzieningen verder terug. Dat maakt nieuwe vormen van vervoer noodzakelijk, voor die huishoudens die daar niet zelf over beschikken. Hier ligt dus een belangrijke relatie met het vervoersbeleid, waarvoor in 2017 een nieuwe uitvraag moet worden geformuleerd.

Samengevat:
– Veel ouderen blijven tot op hoge leeftijd zelfstandig wonen.
– Hun woningen (huur én koop) moeten hierop worden aangepast.
– Ook de woonomgeving (voorzieningen, bereikbaarheid, veiligheid) vraagt aandacht.

In het volgende deel van dit feuilleton: mensen meer ruimte bieden om eigen woning en woonomgeving vorm te geven.
Tynaarlo levensloopbestendig: ons ‘programma van eisen’

Het beleid is dat mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen. Dat heeft consequenties voor mensen met een fysieke en geestelijke beperking. Ook voor nu nog vitale ouderen. Geesje Arends, lid van onze afdeling, heeft onderstaande punten aangereikt in een gesprek met de gemeente, als lid van de Werkgroep Senioren Gemeente Tynaarlo (WSGT).
• Goede opvang in een huis waar deskundige ondersteuning wordt gegeven.
• Meer levensloopbestendige woningen.
• Betaalbare huren omdat toeslagen ook lager uitvallen.
• Rekening houden met vergrijzing. 5% sociale woningbouw wordt toegewezen aan mensen met lagere inkomens c.q. beperking. (wettelijk geregeld.)
• Bestaande huurhuizen zijn te klein voor ouderen voor wat betreft toiletruimte (rolstoel, rollator) Geen drempels in huis en bij buitendeuren goede toegankelijkheid voor rolstoel, rollator, scootmobiel.
• Bad, douche veelal met opstap. Beperkte ruimte wanneer voor douchen, baden hulp nodig is. Douche boven, toilet beneden!
• Goede en ruime berging voor fietsen, rolstoel of scootmobiel.
• Ruime liften voor eventueel uitvaart.
• Vloerverwarming.
• Bouwen à la Woonzorgboulevard Eelde met centrale hal, waarop iedereen kijkt, genoeg sociale controle, geeft veilig gevoel.
• In woonzorgboulevard aanwezigheid van activiteitenruimte en mogelijk fitnessruimte.
• Aanwezigheid in woning van alarmeringssysteem en in nabijheid een zusterpost.
• Huizen bouwen voor mensen met een beperking in woongroepen à la ‘Lage Kamp’ aan de Groningerweg te Paterswolde. Reden: Verzorgingshuizen verdwijnen.
• Goede bereikbaarheid van het openbaar vervoer.
• Nabijheid van winkelcentra

Sustainable Student Homes Project

Deel 6: mensen zelf hun woning laten realiseren.

Bij marktpartijen is het al de standaard: pas een project ontwikkelen als er aantoonbaar vraag bestaat. En dan niet de abstracte vraag uit een marktonderzoek of beleidsplan, maar de aanwezigheid van klanten die daadwerkelijk interesse hebben in het wonen op een bepaalde plek. Met die groep mensen wordt vervolgens het project ontwikkeld, ook wel c0-creatie genoemd. Steeds meer ontwikkelaars verzamelen eerst deze groep om zich heen en stappen dan – gewapend met het concept – op de gemeente af met het verzoek de locatie hiervoor te leveren. Het vraaggericht ontwikkelen betekent daarmee een complete omkering van het proces van planontwikkeling zoals we dat lange tijd gekend hebben. Het is hierdoor ook niet mogelijk om jaren vooruit te kunnen inschatten hoeveel woningen er ontwikkeld zullen worden.
Het komt ook voor dat groepen consumenten zich verenigen en vervolgens – al dan niet met hulp van een marktpartij – zelf het project initiëren. In de praktijk zijn er al verschillende vormen van dit collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)succesvol ontwikkeld. Projecten worden over het algemeen kleiner; de ontwikkeling van grote woongebieden à la Ter Borch ligt achter ons.

Bij het vraaggericht ontwikkelen hoort ook dat de 18 kernen van Tynaarlo zelf hun eigen ‘beleid’ kunnen ontwikkelen. We zien een trend waarbij de kernen in onze gemeente zich uiteenlopend ontwikkelen. Eelde doet het goed door de nabijheid van Groningen (met name in Ter Borch uiteraard). In Zuidlaren is nog sprake van enige groei, in Vries al veel minder. Daarbij komt dat de kleinere kernen wel degelijk zelf ook ideeën hebben over hun toekomst. In Yde wil men woningen voor jongeren, in Zeijen voor gezinnen (op de plek van het voetbalveld). In plaats van een generiek woonbeleid voor de gehele gemeente moet er meer ruimte komen (letterlijk en figuurlijk) voor dit soort maatwerk per kern.

In deze ontwikkeling passen nieuwe vormen van opdrachtgever- en eigenaarschap. Het begrip CPO viel hiervoor al even: in de praktijk van vandaag zijn er allerlei nieuwe vormen van opdrachtgeverschap die kunnen leiden tot nieuw- of verbouwprojecten. Het maakt de wereld van gebieds- en projectontwikkeling een stuk gevarieerder. Of het nu gaat om groepen gelijkgestemden die gezamenlijk een project ontwikkelen of kopers die een heel leegstaand pand onder handen nemen en er kluswoningen in maken: particulieren laten zich steeds meer gelden. Daarmee komen ook andere vormen van wonen op de markt: van het klassieke hofje tot en met het Friends-concept, waarbij meerdere mensen gemeenschappelijke ruimtes delen. Of bijvoorbeeld zorgwoningen die kleinschalig in het landschap zijn gesitueerd. Het is aan de gemeente en andere professionele partijen in de markt om hier constructieve medewerking aan te verlenen. Bestemmingsplannen mogen bijvoorbeeld geen sta-in-de-weg vormen.

Naast nieuw- en verbouw gaat het hier om een bredere ontwikkeling waarbij mensen meer invloed willen hebben op hun eigen woning en woonomgeving. We kennen fameuze projecten als Park Nieuw-Rozendaal in Leusden, waarbij bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor het beheer van hun buurt. Onderhoudsbudgetten worden vanuit de gemeente gedecentraliseerd en door de bewoners zelf besteed, aangevuld met zelfwerkzaamheid. Het levert een zeer leefbare buurt op, met woningen die nog steeds een uitstekende waardeontwikkeling laten zien (ondanks hun jaren zeventig-uitstraling). Ook in Tynaarlo zijn hier wellicht mogelijkheden voor, al dan niet combinatie met het verduurzamen van de eigen buurt. Eerste initiatieven (Westlaren, De Fledders) zijn al genomen en verdienen verdere ondersteuning.

Samengevat:
– Mensen willen zelf invulling geven aan de manier waarop ze wonen.
– Opkomst van particulier opdrachtgeverschap, zowel individueel als in groepsverband.
– Ook op buurtniveau initiatieven voor zelfbeheer.
– Gemeente moet initiatieven goed ondersteunen.

Deel 7: werk maken van inbreiding.

In de gemeente Tynaarlo liggen al meerdere jaren enkele locaties te wachten op een nieuwe (woon-)bestemming. Soms liggen ze braak, soms is er nog bebouwing aanwezig. In het collegemanifest wordt gesteld dat inbreiding voor uitbreiding gaat; het waarmaken van deze ambitie blijkt lastig. Zeker wanneer de gemeente zich terugtrekt op een louter ‘faciliterende’ rol: als er geen initiatieven komen vanuit de markt, gebeurt er dus niets. Wellicht begrijpelijk vanuit een oogpunt van risicobeheersing, maar niet bevorderlijk voor het verder op gang brengen van de zo gewenste dorpsvernieuwing.

Zeker wanneer de gemeente zelf beschikt over pand- dan wel grondposities in een gebied, ligt een actievere publieke rol voor de hand. Samen met andere grondeigenaren, inwoners en andere belanghebbenden moet geprobeerd worden ontwikkelingen van de grond te krijgen. Hiervoor kunnen uiteenlopende middelen worden ingezet.

Samengevat:
– In Tynaarlo liggen veel locaties in de dorpen te wachten op actie.
– Gemeente kan zelf meer doen om ontwikkelingen op gang te brengen.
In het volgende deel van dit feuilleton: regionale samenwerking.

Deel 8: de afstemming met andere gemeenten.

Woningmarktontwikkelingen stoppen niet bij de gemeentegrens. Daarnaast hebben we in Tynaarlo te maken met de situatie dat woningcorporatie Woonborg in nog drie andere gemeenten woningen in bezit heeft. Alleen al om die reden is het goed met de gemeenten Haren, Noordenveld en Aa en Hunze te komen tot een afstemming in het woonbeleid. Daar kan ook de provincie Drenthe bij betrokken worden. Bij deze afstemming gaat het niet meer zoals in het verleden om het verdelen van ‘contingenten’ c.q. aantallen nieuw te bouwen woningen. In plaats daarvan moeten thema’s worden besproken die voor alle vier gemeenten relevant zijn en waarin zij elkaar kunnen vinden en versterken. Denk bijvoorbeeld aan bevolkingskrimp, duurzaamheid, aanpak bestaande voorraad, et cetera. Maar bijvoorbeeld ook: hoe verhouden we als Noord-Drentse gebieden gezamenlijk tot de groei van Groningen en welke woonmilieus kunnen wij nog ‘aanvullend’ aanbieden? Ook kan met deze gemeenten worden afgestemd welke afspraken er met de woningcorporaties gemaakt worden, zodat deze op een min of meer gelijk ‘speelveld’ in Noord-Drenthe kunnen rekenen.

Samengevat:
– Samenwerking met aangrenzende gemeenten en de provincie nieuw leven inblazen.
– Actuele thema’s bespreken op hun gevolgen.

Deel 9: Drents en dorps bouwen.

De tentoonstelling over architectuur die in het gemeentehuis van Tynaarlo te zien was/is, alsmede de lezingen die hierover bij de Dag van de Architectuur 2015 te horen waren, maken duidelijk dat Tynaarlo over een rijke traditie beschikt op het gebied van stedenbouw, architectuur en landschapsinrichting. Opvallend genoeg maakt deze traditie nauwelijks deel uit van het actuele ruimtelijke ordenings- en woonbeleid van de gemeente. Dat is een gemiste kans, omdat ruimtelijke kwaliteit bij kan dragen aan de identiteit en ‘waarde’ van Tynaarlo. Zowel bij de bouw van woningen als de inrichting van de openbare ruimte kan inspiratie gezocht worden in de traditie van dorps bouwen zoals die door de eeuwen ontwikkeld is. In het ontwerp en materiaalgebruik van nieuwe invullingen kan hierop worden aangesloten. In de nieuwe structuurvisie (op te stellen in 2016) kan hier nader op worden ingegaan.

‘Rood’ (bebouwing) en groen kunnen daarbij goed samengaan, mits dat op een zorgvuldige wijze wordt vormgegeven. Kleinschalige bebouwing in het Drentse landschap is mogelijk, bijvoorbeeld voor bijzondere doelgroepen (kleinschalig wonen met zorg bijvoorbeeld). Ook de klassieke rood-voor-groen gedachte is nog steeds hanteerbaar, bijvoorbeeld voor de bouw van een nieuw landhuis of een eigentijds ‘erf’ met daaraan meerdere woningen. De opdrachtgevers hiervan moeten dan echter wel verplicht worden te investeren in het groen in het omliggende gebied en dit openbaar toegankelijk maken.

Samengevat:
– Tynaarlo heeft rijke traditie op gebied van ruimtelijke kwaliteit.
– Op creatieve manier inpassen in nieuwe plannen.

Deel 10: de eigen rol van de gemeente.

De gemeente is lang afwezig geweest in het domein van de volkshuisvesting. Het bouwen en beheren van woningen is overgelaten aan woningcorporaties en marktpartijen. Met de nieuwe Woningwet komt daar verandering in. Gemeenten worden (wettelijk) weer verantwoordelijk voor het woonbeleid. Voor de sociale sector maken zij afspraken met corporaties en huurders; idealiter stellen zij ook gezamenlijk het beleid hiervoor op.
Van de gemeente vraagt dit een compleet andere rol dan zij, ook in Tynaarlo, in de afgelopen jaren heeft gespeeld. Zij zal zowel voor de middellange termijn (met de Woonvisie) als jaarlijks (cyclus rondom de prestatieafspraken) de vinger aan de pols moeten houden.
Daarnaast kan de gemeente zelf een veel actievere rol spelen en inzet plegen door onder meer deze instrumenten in te zetten:
– eigen panden en gronden inzetten voor tijdelijke dan wel permanente huisvestingsconcepten;
– (groepen) particuliere opdrachtgevers actief begeleiden richting haalbare projecten;
– plaatselijke regelgeving (zoals bestemmingsplannen) zo inrichten dat flexibel gebruik mogelijk is;
– zelf optreden als opdrachtgever voor bouwplannen wanneer investeringsbereidheid uit de markt tekort schiet;
– grondprijsbeleid aanpassen zodat sociale en vrije sectorhuur sneller haalbaar wordt;
– de oprichting van een gemeentelijk woningbedrijf dat woningen van corporaties en particulieren opkoopt en deze verhuurt;
– actief inzetten op verduurzamingsprogramma’s voor de bestaande woningvoorraad, zowel voor huurders als eigenaar-bewoners (zoals de Stroomversnelling).

Niet in de laatste plaats moet de nieuwe Woonvisie verbonden worden met ontwikkelingen in andere domeinen. Ook hier ligt een belangrijke taak voor de gemeente weggelegd. Wonen staat niet op zichzelf, het wordt beïnvloed door allerlei maatschappelijke trends. Zo is het evident dat de Woonvisie ingaat op het nieuwe ‘zorglandschap’ dat in Nederland ontstaat door de decentralisaties.

Gemeenten zijn verantwoordelijk geworden voor een belangrijk deel van de zorg voor onze inwoners; waar liggen de dwarsverbanden met het wonen? Zien we bijvoorbeeld mogelijkheden in onze groene gemeente om hier vormen van beschermd wonen aan te bieden? Zijn er kansen voor ‘omgekeerde integratie’, waarbij op terreinen van zorginstellingen ook ‘gewone’ woningen gerealiseerd worden? Het zijn onderwerpen die in overleg met zorginstellingen, cliënten en andere betrokkenen besproken kunnen worden.
Ook met andere themagebieden moet deze afstemming plaatsvinden. Denk bijvoorbeeld aan vervoer & bereikbaarheid, duurzaamheid en economie.