Centrumplan Eelde: tijd voor orde in de chaos

Door Kees de Graaf op 26 november 2017

Op donderdag 23 november hield Tim Vermeend, architect bij United Climate Architects, een inleiding over Eelde Centrum. Meer specifiek: hij lichtte het beeldkwaliteitsplan toe dat hij voor de gemeente Tynaarlo heeft gemaakt, voor de gecombineerde locatie Koops/Doedens. Een helder verhaal, dat vooral ook duidelijk maakte dat het College van B&W aan zet is voor een flinke operatie ‘herstel vertrouwen’. Dat begint met goede communicatie.

De Stichting Vrienden van de Kerk in Eelde heeft de jaarlijkse donateursavond op donderdag 23 november aangegrepen om architect Tim Vermeend aan het woord te laten over zijn visie op het centrum van Eelde. Een goed initiatief, omdat daarmee ook steeds meer duidelijk wordt over wat er aan de hand is. De afgelopen weken hebben we veel berichten in de media gezien over het plan om 34 appartementen in het centrum te bouwen, op de locatie Koops (voorzijde) en Doedens. We zetten wat zaken op een rij.

Wat is gebruikelijk?

Een initiatiefnemer (een projectontwikkelaar bijvoorbeeld) heeft het idee om op een bepaalde plek iets te bouwen. Bijvoorbeeld: woningen. Hij laat een eigen architect een bouwplan maken en houdt daarbij rekening met de eisen die de gemeente stelt. Die eisen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan (soms heet dat een beheersverordening).

  • Als het om een bijzondere, historische en ‘gevoelige’ plek gaat, dan zijn er vaak ook nog aanvullende eisen gesteld. Die eisen staan in een beeldkwaliteitsplan.
  • De initiatiefnemer dient zijn bouwplan in bij de gemeente.
  • Meestal komen gemeente en ontwikkelaar er met wat passen en meten wel uit.
  • Past het bouwplan niet binnen de regels, maar is iedereen het erover eens is dat het tóch door moet gaan, dan wordt het bestemmingsplan en eventueel het beeldkwaliteitsplan hiervoor aangepast.

Hoe zit het.

Voor het centrum van Eelde gelden zowel een bestemmingsplan als een beeldkwaliteitsplan.

1. het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt opgesteld door de gemeente en wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Dat is voor het laatst gebeurd op 17 mei 2017 onder de naam “Beheersverordening Eelde Centrum”.

Er zijn toen geen veranderingen opgenomen. Dus in de beheersverordening staat precies hetzelfde als in het oude bestemmingsplan. Zo geldt nog steeds dat gebouwen in dit gebied niet hoger dan 9 meter mogen zijn. Als er een bouwplan komt dat hier bovenuit wil steken (en we vinden met elkaar dat dit een goede zaak is), dan moet het bestemmingsplan aangepast worden.

2. het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan bevat voorschriften voor de vormgeving van gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. Het is in opdracht van de gemeente en projectontwikkelaar RVG opgesteld door bureau Rijnboutt. Het plan werd in 2012 door de gemeenteraad vastgesteld en is nog steeds van kracht. Ook het beeldkwaliteitsplan kan eventueel worden aangepast, als we vinden dat het bijvoorbeeld verouderd is en daardoor niet meer bruikbaar.

3. het bouwplan. Dit plan is van de projectontwikkelaar, in dit geval de firma Vastgoud. Het bouwplan wordt ontwikkeld binnen het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Het bouwplan laat onder meer zien wat voor woningen er komen.

  • In Eelde kiest de gemeente voor de omgekeerde weg.
  • De initiatiefnemer (de firma Vastgoud) mag van de gemeente 34 woningen bouwen.
  • Dat past niet binnen de voorschriften van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Daarom moeten die plannen aangepast worden, vindt de gemeente.
  • Op 10 oktober 2017 heeft de gemeenteraad besloten om de aanpassing van het bestemmingsplan in gang te zetten. Hier moet de komende tijd een voorontwerp voor worden gemaakt.

Wat is er sinds 2014 gebeurd?

In 2014 is United Climate Architects door de gemeente gevraagd om te gaan studeren op de locatie Koops/Doedens. In november 2016 was het ‘Beeldkwaliteitsplan Locatie Doedens Hoofdweg 67’ gereed. De tekeningen die onder meer in Dorpsklanken zijn verschenen zijn afkomstig uit dit beeldkwaliteitsplan. Dit nieuwe beeldkwaliteitsplan is nog niet vastgesteld door de gemeenteraad. Als het wel wordt vastgesteld, dan vervangt het het bestaande beeldkwaliteitsplan van 2012 voor (alleen) dit deel van Eelde Centrum.

Tijdens zijn inleiding vertelde architect Tim Vermeend dat de inhoud van het beeldkwaliteitsplan voor een belangrijk deel bepaald is door de wensen van de gemeente Tynaarlo (in het bijzonder de afdeling stedenbouw). Dat geldt ook voor de drie ‘modellen’ die er in zijn genoemd. Het concept-beeldkwaliteitsplan is aangeboden aan projectontwikkelaar Vastgoud met het verzoek om een bouwplan te ontwikkelen. Daar heeft Vastgoud mee ingestemd.

Een tweede belangrijke opmerking die Vermeend plaatste: het onderzoek dat zijn bureau heeft verricht, is vooral bedoeld geweest om te bepalen wat er maximaal op deze plek gebouwd zou kunnen worden. Dat maximum is vertaald in hoogtes, breedtes en dergelijke. Op basis daarvan kan straks onder meer de nieuwe tekst voor het bestemmingsplan worden geschreven. Het bestemmingsplan legt de uiterste grenzen vast.

Vermeend benadrukte dat er nog allerlei aanpassingen mogelijk zijn in het definitieve bouwplan. Vermeend gaat dit plan nu in opdracht van Vastgoud maken.

Binnen het maximum dat door de gemeenteraad straks wordt toegestaan, kunnen bijvoorbeeld bouwblokken in tweeën worden verdeeld (om ze minder massaal te laten ogen), aldus Vermeend. De architect is graag bereid om daarover met omwonenden en andere betrokkenen in gesprek te gaan.

Bijzonder is wel is dat Vermeend vertelde dat hij, op verzoek van de gemeente Tynaarlo, zijn beeldkwaliteitsplan veel verder heeft uitgewerkt dan gebruikelijk is. Zo is er al een schets gemaakt van het voorkeursmodel ‘schuur’. Compleet met architectonisch ontwerp, mogelijke woningplattegronden, et cetera. Normaal gesproken laat een beeldkwaliteitsplan alleen voorbeelden en suggesties zien, niet een compleet uitgewerkt plan. Dat is ook logisch, want bij het maken van een beeldkwaliteitsplan is normaal gesproken niet bekend met welke ideeën initiatiefnemers komen.

Alles loopt door elkaar heen

Naar aanleiding van alle discussies in de afgelopen weken zijn twee dingen duidelijk geworden:

  • de discussies over het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en het bouwplan lopen door elkaar heen. Inwoners weten niet waar het nu precies over gaat en daardoor ontstaat verwarring;
  • de plannen zijn niet opgebouwd zoals dat gebruikelijk is. Dit geldt vooral voor het beeldkwaliteitsplan: dit is al zo ver uitgewerkt, dat het oogt als een bouwplan. Hierdoor denken inwoners terecht: zo gaat het dus gebouwd worden, terwijl het op onderdelen nog kan worden aangepast. Dat gaf Tim Vermeend ook aan: hij gaat bijvoorbeeld meer parkeerplaatsen op straatniveau maken voor de bewoners van de appartementen, zodat ze niet bij de Jumbo hoeven te parkeren. En het grote gebouw langs de Hoofdweg kan mogelijk in tweeën worden gesplitst, zodat het minder massaal oogt. Allemaal dingen waar de architect wel over in gesprek wil met de omgeving. Het is even de vraag of de ontwikkelaar daar ook zo over denkt, maar dat terzijde.

Daarbij komt – en dat is volgens de PvdA het hoofdprobleem – dat er geen goede communicatie naar de inwoners en ondernemers van Eelde plaatsvindt. Het College van B&W vindt dit een taak van de projectontwikkelaar. De ontwikkelaar moet zorgen voor draagvlak binnen het dorp. Het college stelt daar verder geen eisen aan.

Daardoor kon het gebeuren dat op 8 november j.l. in het Museum een inloopavond plaatsvond, die meer vragen dan antwoorden opriep. De inloopavond was georganiseerd door de ontwikkelaar (de gemeente was wel aanwezig maar gaf zelf geen toelichting). De uitnodiging teruglezend is het onduidelijk waar het die avond nu om ging: welk plan werd er precies gepresenteerd?

Het materiaal dat werd gepresenteerd, was in ieder geval afkomstig van het gemeentelijke beeldkwaliteitsplan. Dan is het vreemd dat de projectontwikkelaar dit gaat toelichten. Het was logischer geweest wanneer de gemeente zelf hierover een avond had belegd, met een goede inleiding.

 Conclusie: de gemeente (het College van B&W) moet veel beter uitleggen aan de inwoners wat er precies aan de hand is bij een initiatief als dit. Wie is waarvoor verantwoordelijk? Hoe worden inwoners en ondernemers erbij betrokken? Hoe vindt besluitvorming plaats? Wie beslist waarover en in wat voor stappen? Dat moet allemaal veel scherper en beter worden uitgelegd. Mensen willen zeker zijn van wat er in hun omgeving gebeurt. Ze voelen zich daarbij betrokken.

Nog wel veel losse vragen

En dan zijn er nog wel de nodige ‘losse’ vragen die ons als PvdA-fractie bezighouden:

  • welk plan (van de drie) wilde de gemeente direct na de inloopavond, op vrijdag 10 november, nu ter inzage leggen? Dit is op het laatste moment stopgezet, maar binnenkort volgt een nieuwe poging;
  • waarom is de gemeente op eigen houtje in 2014 begonnen met de aanpassing van het beeldkwaliteitsplan? Was er toen al een ontwikkelaar in beeld die een idee had voor deze plek? De gemeente zegt van niet, de ontwikkelaar van wel;
  • waarom is de Klankbordgroep hier niet van op de hoogte gesteld;
  • waarom is er op de website van de gemeente niet gemakkelijk informatie te vinden over de verdere voortgang van dit project;
  • waarom geeft de ontwikkelaar in de pers aan dat ‘er niet veel meer aan het plan zal worden gewijzigd’, terwijl de architect daar naar eigen zeggen best voor open staat;
  • wat gaat de ontwikkelaar nu precies voor ‘draagvlak toetsen’ in het dorp, zoals wethouder Van Dijk in de raad van 21 november aan gaf? Draagvlak voor welk plan;
  • waarom verschijnen er altijd berichten in de krant in de trant van ‘de grond is verkocht aan de ontwikkelaar’? Dan denken inwoners: de deal is rond, we kunnen er niets meer aan veranderen.

Kortom, er zijn nog de nodige onduidelijkheden. Daar moeten antwoorden op komen. Met name ook voor de inwoners van Eelde. We moeten in de toekomst dit soort plannen veel beter aanpakken, zeker ook in de communicatie. Want ook in de andere kernen komen er binnenkort dit soort projecten aan, zoals de invulling van de voormalige kerklocatie in Vries. En bij andere projecten is in Tynaarlo vaak sprake van dezelfde (nodeloze) verwarring.

Nog één slotopmerking: volgens Dorpsklanken heeft de gemeenteraad zitten slapen bij dit project. Dat is achteraf gezien nog maar de vraag. Als raad geven wij het college opdracht om projecten uit te gaan voeren. Voor de aanpassing van het beeldkwaliteitsplan in 2014 hebben wij geen opdracht gegeven. Dus als je niet weet dat er zaken worden opgestart, kun je daar ook geen goede controle op uitoefenen. Daarom proberen we nu als PvdA – nu het project nog in de beginfase is – orde op zaken te stellen. Zodat inwoners en ondernemers in Eelde straks zeker zijn van een mooi en aantrekkelijk dorpshart.

Kees de Graaf

Kees de Graaf

  Geboren in Vollenhove (op de rand van de Noordoostpolder). Middelbare school in Enkhuizen, studie sociale geografie aan de Universiteit van Amsterdam. Na verschillende banen bij onderzoeksbureaus en een bouwbedrijf in 2000 de overstap gemaakt naar het bestaan als zelfstandige. Niet veel later verhuisd van Amsterdam naar Zuidlaren. Vader van drie kinderen. Woont samen. Werkzaamheden:

Meer over Kees de Graaf